武汉长租公寓,尴尬得要命

初晓在汉阳区龙阳大道的一家4S商店工作,新宾凯新+公寓,毕业后已经工作了两年。他一直在城市的村庄租私人房子。他经常向别人抱怨:房租昂贵,空很小,财产很差,每天通勤要花一个多小时。 今年5月,初晓通过武汉房屋租赁交易服务平台见证了建行和新宾凯集团推出的新+公寓。他被配套设施和公寓营造的“家”氛围所吸引,立即租了一套一居室的公寓。 初晓告诉支点财经,在租金水平大致相同的前提下,他当然会选择知名品牌的长期公寓,至少不用担心“黑人房东”,这样租金就更放心了。 初晓占用的新宾开新+公寓位于汉阳二环路旁的曹芳路与思欣北路交汇处,距地铁三号线思欣大道站仅一步之遥。 “新+公寓目前有312套公寓,分为白领层和专为女性设计的女性层。每套公寓都配有家具、冰箱、空、洗衣机、厨房用具和炊具等生活设施,可以放一个包 湖北宾国邦科技有限公司(以下简称“宾国邦”)副总经理张鹏告诉支点金融 宾果州是新宾凯集团的子公司,负责长期公寓的运营。 支点财经从武汉市房管局了解到,从去年9月到今年5月,武汉先后宣布了三批房屋租赁试点企业和项目。 目前,全市住房租赁试点企业和项目累计达到56个和14个,其中宾果和新+公寓就在其中。 根据武汉市在全国率先出台的住房租赁市场扶持政策,试点企业和项目在公用事业价格、税费等方面享受多项优惠政策。 今年武汉将会有另一个重大举措。6月6日,华润置地宣布正式推出长期租赁公寓品牌“优超”,预计将在23个城市开设4万套公寓,同时进军一、二级城市。 早在华润置地之前,许多住宅企业就相继推出了长期租赁市场。 龙湖房地产计划拥有16个一线和二线城市,其中50,000套公寓位于行业前三名。万科的浦项业务覆盖21个一线和二线城市,明年将有15万套长期公寓出租。徐汇於陵的目标是在未来五年达到20万,进入行业前五名,完成国际化布局,同时实现首次公开募股 在华润置地宣布试水的同一天,长期租赁公寓运营商“蛋壳公寓”宣布已经完成7000万美元的B+轮融资 今年2月底,蛋壳公寓刚刚完成第二轮融资1亿美元。 全国已有约1000家品牌运营商进入租赁市场,约30家房地产公司开始深入介入,约10家房地产代理商进入市场,约20家酒店开始在集中公寓内布局。 支点财经发现,在武汉56家试点房屋租赁企业中,万科、碧桂园、保利和龙湖等知名房地产开发企业、史茹和蛋壳等初创企业、新宾凯宾果州等酒店运营企业都赫然在列。 自去年7月被确定为首批培育和发展租赁市场的试点城市以来,武汉在扶持政策、主体培育、住房征集、平台建设等方面推出了一系列创新措施。 许多金融机构推出了创新产品,如租户贷款、房东贷款和住宅贷款。他们共投资3亿元贷款,签署了1000亿元信贷协议。 去年11月初,中国建设银行武汉光谷自由贸易区分行推出了一种新的企业贷款产品“小微企业轻松租房经营”。它是该产品的第一个申请人,并成功获得了115万元的无担保贷款。 “该公司是资产轻战略,过去流动性不足 如今,通过低息企业住房租赁贷款,我们可以更好地为客户提供充足的优质住房。 ”武汉科宇科技有限公司总经理佘福源说 今年1月,武汉市房管局与中国建设银行湖北省分行联合建设的房屋租赁交易服务平台共享系统正式上线,为出租人和承租人提供信息发布服务。 截至3月底,该系统已完成8462项房屋核查、10298份合同签名和9993份租赁申请。 根据武汉房地产经纪协会发展研究部的数据,在父母租房的56家试点企业中,开发商占总数的66%。 根据试点企业申报计划,开发企业的进入将在短期内把集中公寓和分散公寓的市场比例从2017年的1:4降至1:2。 当然,参与企业最多没有最大的市场份额。目前,武汉的长期租赁公寓在经纪/代理部和公寓运营部拥有的集中和分散公寓中仍占有最大的市场份额。 据了解,武汉市将于年内结合国家颁布的《房屋租赁管理条例》发布《武汉市房屋租赁管理办法》。 市场有多大?武汉市房屋管理局特别培训和发展小组的负责人告诉支点金融公司,武汉市的房屋租赁需求近年来一直在扩大。 从全国其他城市的角度来看,随着购房压力的加大,中低收入人群选择租房的比例也在增加。中国一线城市60%以上的人选择租房,深圳租房的比例甚至超过80% 越来越多的年轻大学生留在武汉将增加对出租住房的需求,出租住房的供应也需要增加。 该负责人表示,今年武汉将进一步增加出租屋供应量,支持不少于5家经营管理5000套(室)以上的出租屋企业发展,形成品牌示范效应。组织开展集体建设用地建设租赁住房项目试点 根据武汉房地产经纪协会6月20日发布的数据,目前武汉租赁市场的平均客房入住率约为2.06,单间租赁人口按1.2计算。加上平均租金水平,武汉的年租金规模约为328亿元。 同时,从武汉过去10年的人口流入率来看,年均增长率约为19万。根据2017年的“100万大学生留在武汉计划”,据保守估计,未来五年人口净增长约为100万。结合武汉的租金水平,预计未来五年武汉的租金市场将达到478亿元。 “新+公寓产品一上市就在市场上以及年轻人和大学毕业生中很受欢迎。入住率稳定在95%左右 “张鹏告诉支点财经,宾果州已经在网上与58个城市公寓、蘑菇出租房屋、春棉等平台展开深入合作,共同寻找潜在租户 武汉房地产经纪协会秘书长傅玲玲表示,目前武汉长期租赁公寓市场的男女租户比例相对均衡。年龄主要在21-25岁之间,占总数的50%。35岁以上的房客越来越少。因此,武汉的长期租赁公寓市场由年轻人主导。 “武汉高校数量众多,大学生租赁人口相对较多,基本形成了以大学生和应届白领为主要租赁人口的格局。 此外,学生占武汉公寓市场的12.31%,远高于北京的4.83%。 根据戴德梁行的数据,武汉市长期租赁公寓市场目前约有5万套公寓,其中6000多套为集中式公寓。选址、装修和盈利三大问题是长期租赁公寓企业面临的“三山”。 「一般来说,去年的物业市场规管与往年最大的不同,是房屋租赁市场受到前所未有的关注 业内人士表示,中国的房地产开发经历了黄金十年,“居者有其屋”的概念让很多人明白,定居和买房往往等同于买房。然而,随着房价的上涨和限购政策的出台,越来越多的人回到了租赁市场。 长期租赁公寓的核心是“长期”枢纽财务比较。各种租赁应用程序的信息显示,同一社区的长期租赁公寓比普通租赁住房贵30%-50% 就此,有关人士表示,由于年轻群体消费升级和工作繁忙,公寓运营商在租赁期内除了重新装修外,还将配备家政、清洁和维护服务。投资很大,所以租金会比较高。 一方面,租金很高;另一方面,长期租赁公寓市场尚未实现盈利。 这是一种矛盾和尴尬 湖北房地产经济协会专家尹简悦告诉支点金融,对武汉长期租赁公寓市场未来发展的客观看法应该基于三个方面。 首先,在政策层面 从中国房地产市场的发展过程来看,过去主要集中在商品房的发展上,而最近的政策开始偏向公租房。长期租赁公寓的未来发展应该有优惠政策。 其次,从城市发展阶段的角度来看 随着国内生产总值的快速发展,房价也将快速上涨。 换句话说,当房价增长率超过工资收入增长率时,仅仅通过长期租房来影响房地产市场是不现实的。 从短期来看,长期公寓只能补充房地产市场,很难成为主体。 第三,对现有市场的统计应该客观。 “武汉市房屋租赁市场有其特殊性,如承租人和租户的结构比较复杂,大量的承租人在城市的村庄租房,有大量的房屋用于办公或当仓库,所以武汉市市场空的房屋数量、房屋租赁人口、平均租金水平等。事实上,不是很好的客观统计。 尹简悦表示,非官方组织在公布这些数据时应该更加谨慎。 对于长期租赁公寓企业如何在武汉激烈的竞争中处于领先地位,尹简悦表示,“无论是本土企业还是外国企业,我在全国都没有看到特别成熟的商业模式。它仍处于初级阶段。” 因此,取胜的关键是了解武汉的特点 与北方和内地相比,武汉的房价并没有异常高,这使得人们更容易扎根。这是一个购房需求远远高于租房需求的市场。因此,北方和深层次租赁模式不能机械地应用于武汉。 其次,武汉有很高的“携带系数”,这意味着一旦年轻人在武汉定居,他们很容易带着父母一起去。这就对城市的各项配套标准提出了更高的要求。 因此,为了抢占武汉市场,长期租赁公寓企业必须考虑家庭成员带系数、过渡家庭和共同产权等问题。 至于长期租赁公寓市场整体上处于亏损状态,离盈利还有很长的路要走,为什么我们都急于进入?这在很大程度上与政策引导下的风险投资有关,不排除资本运营和筹资的需求。 “但我认为长期公寓的核心是‘长期’,长期公寓不能目光短浅,不要总是想着快速还钱,什么时候才能真正关注长期,中国房地产市场才能真正避免短期投机行为 ”阴简悦说道 目前,虽然各城市住房租赁市场的发展仍处于初步试点和摸索阶段,但结合自身实际情况,出现了许多创新的发展路径和模式,如相同的租赁权和购买权、增加独家租赁住房用地供应等。 面对复杂的市场竞争环境,未来长期租赁公寓的主要运营商将更倾向于选择不同的、以社区为基础的、金融化的运营模式来保持竞争力。

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