叶檀:小心!南京万达木总经理自杀表明房地产业面临巨大风险

图片来源:视觉中国文/叶檀财经女性|毒舌善良高房价痛,高成交量痛 南京万达木开业仅10天后,就报告了两名员工死亡——6月6日,万达木总经理余旭在附近的建筑工地被发现死亡。10日上午,一名22岁的暖通空调工人肖佳的尸体被发现在万达摩的屋顶上。 沉默 没人知道总经理在生命的最后时刻承受了多大的压力。房地产行业有句谚语,生命不进入万科,死亡不进入恒大,生死不进入碧桂园。 旺达呢?没有持续不断的发展,我们能过上幸福的生活吗?太愚蠢太天真了 如果你进入一个中小型住宅企业,你不一定会在两年内找到工作,你甚至没有资格承受痛苦。 住房企业,像地方金融一样,挣扎到死。 房地产行业的政策风险深不可测。 据不完全统计,截至6月6日,各种房地产调控政策今年已出台160多次,去年共出台200次。 预期不明确的高风险行业的特点是周期短、营业额高、杠杆率高和囤积现金,如贩毒。 风险增加,开发商应该减少开发,持有现金和可快速变现的资产 事实正好相反。开发商很害怕,但正在掠夺土地。 全国土地拍卖价格上涨,开发商占用的土地数量增加。 据中原地产研究中心统计,截至5月28日,全国50个主要城市的土地出让金总额达到1.39万亿元,比2017年同期的9360亿元增长48.3%,卖出4520亿元以上。 杭州在50个卖地城市中排名第一,总价值1244亿元,同比增长210%。 武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等22个热门城市的销售额已超过200亿元 自去年以来,三线和四线城市的热度有所上升。 恒大地产和大开发商抢占更多土地 今年前五个月,土地利用10强住宅企业累计3696亿元,年均增长40.7%,其中土地利用100亿元以上的住宅企业22家。 面粉很贵,风险很高,面包的价格受到控制,但是开发商正在掠夺土地,这是没有意义的。 既然风险如此之大,开发商就不能减少土地收购和销售吗?决不 对开发商来说,一旦规模下降,这不是利润下降的问题,而是生存还是死亡的问题。 开发商没有规模,银行也不发放贷款。 我问我在银行工作的朋友,他们的开发贷款发放给了几家大型住宅企业。 房地产公司在中国境内外借入大量资金。 据Wind数据显示,今年前四个月,国内住房企业海外融资金额达到233.2亿美元,同比增长107%。 人民币贷款数量也在上升。 2018年第一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,136家上市住房企业负债超过6.58万亿元,各企业平均负债达到484亿元,平均负债率为79.1%,35家住房企业资产负债率超过80%的红线。 只要销售良好,一切都不是问题。 5月28日,上海证券交易所披露,碧桂园即将发行的200亿元公司债券再次停牌。 2月7日,曾被暂停一次 即便如此,来自其他住宅企业的压力也是可以想象的。 偿债高峰即将到来。 根据沈万鸿源的数据,2018年房地产行业的债务,包括公司债券、公司债券、中国票据和定向工具,总到期日为19490亿元。第三季度和第四季度的到期高峰(分别为932亿元和698亿元)将在2019年和2020年更大,年增量超过1000亿元。 你必须偿还你欠的钱!股票价格仍然很高,没有问题。 a股市场几乎没有没有抵押品的股票。一旦上市房地产公司的股票下跌,抵押品清算的风险就会出现。参考华谊兄弟 全面签约的现场和场外股权质押。过去一个月,20多家上市公司进行了股权质押清算,较4月份大幅增加了4倍。 选择统计显示,2488家a股上市公司股权质押累计市值达到5.7万亿元,其中5528亿元达到收盘线,4189亿元达到警戒线,9000多亿元股权质押涉及风险。 自5月份以来,至少有88家a股上市公司发布了补充质押公告,仅次于今年2月 情况已经很严重了,更致命的事情来了 货币进入加息周期 随着美联储在外部加息,央行在内部稳定货币,美联储几乎肯定会在今年6月加息,国内利率极有可能跟随美联储的下行趋势。 国内外房地产融资成本肯定会上升,生死再一次摆在桌面上。 总体房地产政策是提高安全性,消除库存,增加首付,并利用投资者的实际资金制造真正的泡沫。 开发商的方法是像陀螺一样被鞭打,以加速营业额。 2008年金融危机爆发时,万科经历了第一次业绩负增长,并要求“5986”:在获得土地后5个月,开业后9个月,超过80%的普通住宅楼,开业后一个月销售额的60% 乡村花园照耀着你,万达“18个月一个城市”平均每年启动15个以上的新项目。不是铁做的人根本抓不住它。 高营业额,房地产销售是王道 有人轻而易举地说,开发商可以做长期租金,做轻资产,做房地产信托,这显然不了解行业,远不能水解近渴,鲁文房地产由鲁文赚多少钱?从根本上,或者通过出售房屋 每个梯队进入销售额列表的门槛越来越高。 据凯里数据,今年前五个月,百强住宅企业总销售额为3.47万亿元,同比增长33.5%。前50名同比增长58.3%;前30名和前3名住宅企业门槛同比分别增长38.8%和31.4% 现在明白开发商为什么疯狂抢夺土地了吗?土地收购、开发、销售、土地收购、开发和销售是无止境的循环。 不管我有多害怕,我都要拿走这块土地。我会尽快卖掉它。我一卖掉房子就要拿走这块土地。 前面挂着胡萝卜,后面挂着鞭子。半夜睡觉时,我仍然会做恶梦。 不要只是看着人们吃肉,还要看着人们在半夜哭泣。 余旭在南京万达茂出事后,我问南京的销售人员。他们感到抱歉和担心。他们说他们必须调整心态。压力总会过去,生活是最重要的。

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